Одним из договоров, развитие которого идет рука об руку с развитием цивилизации, - это договор найма. В особенности важное значение получил он в настоящее время. «Наем, говорит Тролон, в новейшее время является договором наиболее влияющим на общественное благосостояние; он приобщает к пользованию благами собственности тех, кто не собственник; он двигатель земледелия, этой матери кормилицы государств, которым он дает трудолюбивых и заинтересованных в их прогрессе граждан; он то вербует для себя промышленную милицию, которая делает плодоносными наши поля, то прокармливает и умиротворяет громадную и грозную армию, посвятившую свой труд мануфактурной промышленности. Наконец в двух соседних странах два великих социальных вопроса в настоящее время сводятся к договору найма: это вопрос о задельной плате во Франции и об увеличивающемся исчезновении мелких арендаторов в Англии». «Договор найма, продолжает Тролон, любит свет цивилизации; он развивается и растет под влиянием, между тем как он глохнет во мраке варварских времен». В древнейшем быту у всех народов каждое лицо имело свой кров и своим трудом добывало себе пропитание из земли, составлявшей общее достояние всех членов рода или общины; поэтому договору найма здесь вовсе не было места. Но с развитием народа, с сосредоточением населения в городах и скоплением поземельной собственности в руках определенного класса лиц, и притом скоплением в таком количестве, что обрабатывание земли исключительно собственным трудом владельцев сделалось невозможным, - договор найма получает все большее и большее значение и развитие. Так и было в римском государстве. Дошедшие до нас отрывки законов XII Таблиц совершенно умалчивают о договоре найма, в последующее же время этот договор получает обширное распространение, ясным доказательством чего служат титулы дигест и кодекса, говорящие о найме. Поводом к такому распространению послужила с одной стороны населенность города Рима, а с другой просвещенность римских аграрных писателей, которые постоянно давали предпочтение свободной аренде в тех случаях, когда обрабатывание несвободным трудом производилось не под непосредственным наблюдением хозяина. «In longinquis eundis говорит Колумела, in quos non est facilis excursus patrisfamilias, omne genus agri tolerabilius est sub liberis colonis, quam sub villicis servis, habere». Подобное сознание превосходства свободного труда и было причиною развития у римлян договора аренды, не смотря на существование рабства. Но если договор найма городских имуществ в торговых и вольных городах сохранил свое значение до настоящего времени, то договор аренды имущества сельских мало помалу ограничивается в своем приложении со времени разложения римской империи, которое обозначилось в этой области права возникновением двух небывалых до того времени институтов - колоната и эмфитевзиса. Часть населения была прикреплена к земле, остальная же часть должна была находить более выгодным договор о наследственном пользовании, устанавливающий вещное право, а потому договоры краткосрочной аренды сделались исключением. С возникновением же на римской почве новых государств, применение договора аренды было ограничено еще более, потому что все свободное население, занимающееся земледельческим промыслом, было прикреплено к земле и обращено в крепостное состояние, в котором личность потеряла почти всякое значение. Свободному земледельческому труду не было уделено никакого места. Но с общим признанием этого труда, с ослаблением и падением сковывавших его феодальных уз, наем получил в настоящее время то важное значение, которое так хорошо охарактеризовано Тролоном.
     Тот переворот, который положил прочную основу развитию и распространению договора найма на западе, совершился в настоящее царствование у нас, и он начинает новую эпоху в истории развития договора найма в нашем отечестве. Крепостной труд делал наем сельских имуществ явлением исключительным, а потому и положения нашего права о найме крайне неполны. Что значит 18 статей нашего свода, относящихся к найму имуществ, в сравнении с 70 статьями французского кодекса и 350 параграфами прусского права? А между тем вспомним, что Россия страна по преимуществу земледельческая, вспомним подтвержденные вековым опытом слова Колумелы о преимуществе арендного хозяйства перед своим заглазным, обратим внимание, наконец и на тот факт, что с реформы 1861 года договор аренды получает у нас все большее и большее распространение, и по всему этому нам можно будет судить о том значении, которое получит этот договор в нашей гражданской и политической жизни. Однако в действительности на отдачу в аренду у нас смотрят как на крайнюю меру, на которую можно решиться в том только случае, когда нет другого исхода в пользовании имением; далее арендованное имение считается равнозначительным с разоренным имением, - и все это вследствие неполноты закона, не устанавливающего взаимных отношений между хозяевами и арендаторами, и не дающего надлежащих гарантий ни тем, ни другим. Эту неполноту могло бы восполнить обычное право, но институт аренды в настоящем ее значении есть институт для нас новый, относительно которого мы не можем ссылаться на какие-либо укоренившиеся у нас обычаи. Наша история знает самый грубый, первобытный вид аренды - половничество, но этот институт отживает свое время и существует теперь с одной стороны только благодаря отсутствию рабочих рук, а с другой - благодаря возможности извлекать выгоду, не затрачивая капитала в землю. А между тем плодородие наших степей с каждым годом уменьшается, и как скоро потребуется затрата капитала в землю для того, чтобы труд земледельца был вознагражден, то половничество необходимо должно будет исчезнуть. Все это по нашему мнению должно обратить внимание нашей юридической практики, которой предстоит положить основание всесторонней и полной обработке договора найма по русскому праву. Предлагаемый труд имеет тоже своей целью принести посильную лепту для этой обработки, представляя в сравнительном изложении те постановления и правила, которые дают для найма имуществ римское право и новейшие законодательства.

Умов